갱신계약과 신규계약의 보증금 변화를 따로 비교하는 이유

발행 2026-09-25 07:05:11 KST

신규 전세계약의 보증금이 크게 올랐는데 전체 평균은 거의 움직이지 않을 수 있다. 기존 임차인이 갱신한 계약이 낮은 변동 폭으로 많이 포함되면 서로 다른 시장 가격이 하나의 평균에 섞이기 때문이다.

신규와 갱신은 비교 기준이 다르다

신규계약은 계약 시점의 매물 경쟁과 주변 시세를 반영한다. 갱신계약은 직전 계약 조건과 임대인과 임차인의 관계, 제도상 제한에 영향을 받는다. 두 집단을 분리해야 시장에 새로 진입하는 가구의 부담과 기존 가구의 변화를 각각 볼 수 있다.

거래된 주택의 면적과 위치가 달라지면 평균 보증금은 계약 구성만으로 움직인다. 같은 주택이나 유사한 조건의 계약을 짝지어 이전 금액과 비교하면 구성 효과를 줄일 수 있다. 층과 계약 면적, 보증금과 월세 조합도 가능한 범위에서 맞춘다.

신고 자료의 갱신 여부가 비어 있다고 해서 모두 신규계약은 아니다. 신고 제도 적용 시점이나 작성 오류 때문에 구분되지 않는 행이 있을 수 있다. 미분류 계약은 별도 집단으로 두고 신규 비중에 임의로 넣지 않는다.

낮은 보증금의 작은 금액 인상은 변화율이 크게 보일 수 있고, 고액 계약의 큰 인상은 비율이 낮게 보일 수 있다. 가구가 실제 준비해야 할 추가 금액과 상승률을 함께 제시한다. 계약 건수 가중치도 밝혀야 특정 단지의 반복 거래가 평균을 지배하지 않는다.

지역 평균을 낼 때 신규와 갱신 계약의 구성비가 매달 달라지면 전체 보증금 변화는 구성비만으로도 움직인다. 두 집단의 평균을 따로 계산한 뒤 각각의 계약 비중을 표시하면 가격 변화와 계약 구성 변화를 구별할 수 있다.

갱신권 사용 여부가 확인된다면 단순 합의 갱신과 나누어 볼 필요가 있다. 두 집단은 인상 폭과 계약기간 결정 과정이 다를 수 있어 갱신이라는 한 범주로 묶으면 실제 협상 조건이 가려진다.