실거래 자료에서 직거래와 중개거래를 나눠 볼 때
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실거래 자료에서 직거래와 중개거래가 함께 보인다고 해서 모든 가격을 같은 표본으로 취급할 필요는 없다. 거래 방식의 차이가 가격 형성 과정과 비교 가능성에 영향을 줄 수 있기 때문이다.
거래유형 표기를 먼저 나눈다
공개 실거래 자료에서 중개거래와 직거래 표기가 구분된다면 분석표에도 그대로 분리해 기록한다. 직거래라고 해서 곧바로 비정상 거래라고 볼 수 없고, 중개거래라고 항상 대표가격인 것도 아니다. 우선 거래 경로가 다르다는 사실만 표시하고 다른 조건을 이어서 확인한다.
같은 평형·시점의 거래와 대조한다
직거래 가격을 볼 때는 비슷한 시기의 동일 전용면적 중개거래를 함께 놓는다. 층과 향, 내부 상태처럼 공개자료만으로 알기 어려운 차이도 있으므로 가격 차이를 모두 거래방식 탓으로 돌리지 않는다. 비교 가능한 거래가 적다면 범위를 넓히되 기준을 바꿨다는 점을 남긴다.
특수관계 여부를 단정하지 않는다
직거래가 가족이나 특수관계인 사이에서 이뤄졌을 가능성을 떠올릴 수 있지만 공개가격만으로 관계를 확정할 수는 없다. 가격이 유난히 높거나 낮더라도 등기나 추가 공개자료에서 확인되는 사실과 추정은 구분해야 한다. 해석에서 필요한 것은 이유를 만들어내는 것이 아니라 대표시세 표본으로 쓸지 신중하게 판단하는 일이다.
대표값을 만들 때 표본을 걸러 본다
단지 평균이나 중앙값을 계산할 때 극단적인 직거래 한 건이 결과를 크게 움직이는지 따로 확인한다. 직거래를 무조건 제외하기보다 포함했을 때와 분리했을 때의 차이를 비교하면 데이터 민감도를 알 수 있다. 거래방식, 계약일, 층, 면적을 함께 남기면 나중에 표본 선택을 다시 검토하기 쉽다.