동일한 집의 반복 거래 자료와 서로 다른 집의 횡단면 자료는 어떻게 다른가

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두 해의 평균 거래가격을 비교할 때 올해 팔린 집이 작년과 같은 집인지는 중요한 차이다. 해마다 다른 주택의 거래를 모은 표와 동일한 주택의 두 번 거래를 짝지은 자료는 출발점이 다르다. 반복거래 방식을 이해하면 평균가격과 가격지수가 다르게 움직이는 이유를 한 단계 더 정확하게 읽을 수 있다.

같은 주택의 전후 가격을 연결한다

미국 FHFA는 같은 주택의 반복 매매 등을 연결하는 방식으로 주택가격지수를 작성한다고 설명한다. 주택의 구성 차이를 줄이려는 목적이 있지만, 그 지수의 대상과 자료 범위에는 별도 조건이 있다. 이 미국 방법론을 한국의 모든 가격지수에 적용되는 공식 방식이라고 말해서는 안 된다. 읽는 통계가 실제로 어떤 방법을 사용하는지 작성기관 설명을 확인해야 한다.

다른 주택이 섞인 평균과 비교한다

가상으로 작년에 작은 집 두 채가 각각 3억원에 팔리고 올해 큰 집 두 채가 각각 6억원에 팔렸다면 단순 평균은 두 배가 된다. 하지만 같은 주택이 두 배로 올랐다는 증거는 아니다. 반복거래 자료라면 먼저 동일한 주택 A의 이전 거래와 다음 거래를 연결해야 한다. 주소가 비슷하거나 같은 단지·평형이라는 사실만으로 동일 주택이라고 확정할 수 없다. 공개 자료에서 동·호수가 충분히 드러나지 않으면 반복거래쌍을 임의로 만들지 않는다.

반복거래 자료에도 한계가 있다

두 번 이상 거래된 집만으로 구성하면 한 번만 거래되거나 거래가 없는 집은 직접 짝을 만들기 어렵다. 기간 중 수리나 상태 변화도 검토해야 한다. 따라서 같은 집을 연결했다는 이유만으로 모든 품질 차이가 완전히 제거됐다고 보장하지 않는다. 분석표에는 주택 식별 기준, 거래쌍 수, 기간, 제외 사유를 남긴다. 단순 평균표와 반복거래 자료를 비교할 때에는 서로 다른 질문에 답하는 통계임을 먼저 설명한다. 지수 하나를 특정 매물의 확정 시세로 바꾸지 않는 것이 핵심이다.

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