주택유형별 거래 회전율, 재고량을 분모로 넣으면 무엇이 달라질까?
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아파트 거래 건수가 연립주택보다 많다는 이유만으로 아파트 시장이 더 활발하다고 말하기는 어렵다. 애초에 존재하는 주택 수가 크게 다르므로 거래 건수를 재고량으로 나눈 회전율이 필요하다.
분자는 같은 거래 범위를 쓴다
매매 회전율이라면 증여와 분양권 거래를 포함할지 먼저 정한다. 유형마다 신고 방식이 다른 거래를 섞으면 분자의 범위가 달라진다. 분석 기간 안에 실제 계약된 유효 거래를 같은 기준으로 집계해야 한다.
재고량의 기준일을 맞춘다
연말 주택 수를 월간 거래의 분모로 쓰면 그해 입주와 멸실 변화가 반영되지 않을 수 있다. 월별 재고가 없다면 연초와 연말 평균을 쓰거나 기준일의 한계를 밝힌다. 미분양 물량처럼 아직 주택 재고에 포함되지 않는 대상도 정의에서 구분한다.
유형 분류가 일치하는지 점검한다
건축물대장의 주택 유형과 거래 통계의 분류가 정확히 대응하지 않을 수 있다. 다가구주택을 한 동으로 셀지 여러 가구로 셀지도 자료마다 다르다. 분자와 분모의 분류표를 대조한 뒤 맞지 않는 유형은 합치거나 제외한다.
회전율이 말하지 않는 것
회전율이 높으면 재고 대비 거래가 잦다는 뜻이지만 가격 상승이나 거주 만족도를 직접 뜻하지 않는다. 단기 투자 거래가 반복된 지역도 높은 값이 나올 수 있다. 가격, 보유 기간, 입주 이동을 더해야 시장의 성격을 구체적으로 설명할 수 있다.
신축 입주가 많은 유형은 분모가 빠르게 늘어 회전율이 낮아 보일 수 있다. 반대로 멸실이 진행된 지역은 거래 건수가 줄어도 재고가 더 빨리 감소해 비율이 오를 수 있다. 분자와 분모의 전년 변화량을 함께 공개하면 이런 착시를 확인하기 쉽다.
회전율을 월별로 계산할 때 재고량은 월초와 월말 가운데 어느 시점을 썼는지 밝혀야 한다. 입주가 집중된 달에는 월평균 재고를 쓰는 방식이 단일 시점의 분모보다 실제 노출 기간을 더 잘 반영한다.